สำหรับบ้านไหนที่ทำเป็นโฮมออฟฟิศ บ้านและที่ทำงานคือที่เดียวกัน หรือบ้านที่กำลังจะมีสมาชิกเพิ่ม และบริเวณข้างบ้านยังคงมีที่ว่าง อาจกำลังแพลนที่จะทำการต่อเติมข้างบ้านสร้างห้องเก็บของ เพื่อเก็บข้าวของที่ไม่ค่อยได้ใช้งาน หรือจัดทำพื้นที่สำหรับสต็อกสินค้าไว้ส่งขาย โดยที่ภายในบ้านยังคงมีพื้นที่ใช้สอยได้อย่างปกติ และมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย สวยงาม แต่รู้ไหมว่า การต่อเติมใด ๆ แม้จะอยู่ในพื้นที่บ้านตัวเอง ก็ต้องอยู่ภายใต้กฏหมายการการก่อสร้างและต่อเติมอาคาร ซึ่งมีข้อจำกัดที่ทำได้และไม่ได้ที่เจ้าบ้านจะต้องรู้และทำตามอย่างเคร่งครัด หากไม่อยากให้เกิดความเสียหายและมีปัญหายุ่งยากตามมาในอนาคต

โดย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 คือ กฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการต่อเติมบ้านโดยตรง ซึ่ง มาตรา 21 และ 39 ทวิ ได้สรุปใจความสั้น ๆ ให้เข้าใจง่าย “ การก่อสร้าง ดัดแปลง ต่อเติมอาคาร จะต้องแจ้งและได้รับอนุญาตจากพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ ตามมาตรา 21 พร้อมกับการยื่นแบบแปลนฯ รวมถึงรายชื่อสถาปนิกและวิศวกรที่ควบคุมงานทั้งหมด ให้เจ้าพนักงานได้ทราบ” ส่วนรายละเอียดกฏหมายที่ควรรู้ ก่อนทำการต่อเติมข้างบ้านหรืออาคาร มีดังนี้ ข้อควรรู้ก่อนทำการต่อเติมบ้าน

ก่อนสร้างห้องเก็บของต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง

1. ระยะห่างระหว่างตัวบ้านและที่ดินบ้านใกล้เคียง

สิ่งแรกที่ต้องคำนึงเมื่อจะต่อเติมข้างบ้าน คือ ระยะห่างระหว่างโครงสร้างที่จะต่อเติม กับ แนวเขตพื้นที่ดินบ้านติดกัน ถูกต้องตามกฏหมายหรือไม่ เพื่อป้องกันการถูกสั่งรื้อถอน ซึ่งจะทำให้เสียทั้งเงินและเวลา โดยมีข้อกำหนดของระยะห่างระหว่างตัวบ้านและที่ดินของบ้านที่ติดกันไว้ว่า การต่อเติมข้างบ้านแบบเป็นผนังทึบไม่มีช่องแสง ต้องห่างแนวเขตที่ดินบ้านที่อยู่ติดกันไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร หรือถ้าเป็นแบบที่มีประตู หน้าต่าง มีช่องแสง ช่องระบายอากาศ ต่อเติมห่างจากแนวเขตที่ดินบ้านติดกันไม่น้อยกว่า 2 เมตร แต่ถ้าต้องการต่อเติมให้ชิดแนวเขตที่ดินบ้านติดกัน ต้องเจรจากับเจ้าของบ้านนั้น ๆ และมีหนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร จึงจะต่อเติมให้ชิดแนวเขตบ้านติดกันได้ ไม่เช่นนั้นจะมีความผิดตามกฏหมาย

สำหรับการออกแบบต่อเติมข้างบ้านทำเป็นห้องเก็บของ สามารถต่อเติมผนังและหลังคาเพื่อป้องกันไม่ให้ข้าวของด้านในเสียหาย ควรมีหน้าต่างเล็ก ๆ เพื่อระบายอากาศ และทำประตูเข้าออกให้มิดชิดแน่นหนา

2. ห้ามต่อเติมอาคารเต็มพื้นที่ดิน ต้องมีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 30%

ข้อกฏหมายการต่อเติมที่พักอาศัย ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 ไม่อนุญาตให้ต่อเติมแบบปิดทึบทั้งหมดจนเต็มที่ดินได้ จะต้องมีการเว้นว่างระหว่างตัวบ้านกับเขตที่ดินของตัวเองอย่างน้อย ร้อยละ 30 ของที่ดินโดยรอบอาคารตัวบ้าน เพื่อป้องกันความเสียหายจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด เช่น อัคคีภัย หากตัวอาคารติดกันจนไม่มีช่องว่าง จะทำให้ไฟลุกลามได้ง่ายขึ้น ยากต่อการทำงานของเจ้าหน้าที่ และการซ่อมแซม นอกจากนี้ ยังทำให้บ้านอับชื้นหรือเกิดเชื้อราได้ง่าย เพราะการระบายอากาศไม่ดี

3. โครงสร้าง

ผลกระทบต่อโครงสร้าง คือ อีกสิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงก่อนสร้างห้องเก็บของ เพราะปัญหาที่พบได้บ่อยจากการต่อเติมเพิ่มโครงสร้าง มักเป็นเรื่องของการทรุดตัว เกิดรอยแยกของผนัง แตกร้าว หลังคารั่วซึมบริเวณรอยต่อ จึงต้องมีการตอกเสาเข็มเพิ่ม จัดทำและระวังในจุดเชื่อมต่อโครงสร้างเดิมกับส่วนที่ต่อเติมใหม่ให้ดี เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาเหล่านี้ขึ้นในอนาคต

4. ความยินยอมของเพื่อนบ้าน

แม้ว่าการต่อเติมข้างบ้านจะมีการคำนวณพื้นที่อย่างดี ไม่กระทบต่อพื้นที่บริเวณใกล้เคียง และดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฏหมาย แต่ควรแจ้งกับเพื่อนบ้านให้ทราบถึงช่วงวัน เวลา และระยะการสิ้นสุดของการต่อเติมบ้าน ที่อาจส่งผลกระทบในเรื่องของเสียง ฝุ่น และมลภาวะอื่น ๆ เพื่อสร้างความเข้าใจต่อกัน หลีกเลี่ยงปัญหาที่จะตามมา ลดความเสี่ยงที่อาจทำให้ถูกฟ้องร้องได้

5. การขออนุญาตกับเจ้าพนักงานองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 การก่อสร้าง ดัดแปลง ต่อเติมบ้าน หรือเพิ่มอาคาร ที่มีขอบเขตต่อไปนี้

ก่อสร้าง ดัดแปลง เพิ่มอาคารที่มีพื้นที่ครอบคลุมเกิน 5 ตารางเมตร
มีการลด – เพิ่ม จำนวนคานหรือเสา
ดัดแปลงหรือต่อเติมที่มีการเปลี่ยนแปลงขนาดและวัสดุต่างไปจากของเดิม
บ้านมีฐานรับน้ำหนักเพิ่มมากขึ้น จากการดัดแปลงหรือต่อเติมอาคาร

ทั้งหมดนี้จะต้องทำการขออนุญาตจากเจ้าพนักงานองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นให้ถูกกฏหมาย เพื่อป้องกันการถูกรื้อถอนอาคารจากการทำผิด พ.ร.บ.ในภายหลัง

เอกสารในการขออนุญาตที่ต้องเตรียม มีดังนี้

สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาโฉนดที่ดิน
แบบขออนุญาตก่อสร้าง ประกอบไปด้วย แผนผัง แบบแปลน รายการประกอบแบบแปลน
รายการคำนวณจากวิศวกร
หนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้าน (ในกรณีต่อเติมข้างบ้านชิดแนวเขตที่ดินบ้านติดกัน)
เอกสารจากเขต
แต่มีข้อกำหนดกการต่อเติมบ้านที่ไม่จำเป็นต้องขออนุญาต และยังถูกกฏหมาย ได้แก่
การเพิ่มหรือลดพื้นที่หลังคาไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างด้วยชนิด วัสดุ ขนาด และจำนวนเท่าเดิม
การเปลี่ยนแปลงที่ไม่ใช่โครงสร้างเดิม ไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมเกิน 10%
การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม หรือ ลด โดยเนื้อที่ส่วนต่าง ๆ ของบ้าน ไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมเกิน 10%

แม้ว่าการสร้างห้องเก็บของจะเพิ่มความสะดวกให้กับบ้านที่มีพื้นที่ว่างก็จริง แต่ก็ต้องมีการวางแผนอย่างละเอียด และเตรียมพร้อมให้ดี เพื่อลดความเสี่ยงการเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง หากขาดข้อใดข้อหนึ่ง หรือไม่ปฏิบัติตามให้ถูกต้องข้อกฏหมาย หรือมีผู้ร้องเรียน เจ้าของบ้านจะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และอาจถูกสั่งให้มีการรื้อถอนอาคารที่ผิด พ.ร.บ. สร้างความยุ่งยาก ทำให้เสียเงินและเสียเวลา กล่าวได้ว่าผลที่ได้ไม่คุ้มค่าแถมยังเจ็บตัว

ใช้บริการเช่าห้องเก็บของ ลดขั้นตอน ลดความเสี่ยง

แต่สำหรับผู้ที่ต้องการความสะดวก ไม่อยากยุ่งยาก ไม่อยากวุ่นวายหลายขั้นตอน และไม่อยากเสี่ยงต่อปัญหาดังกล่าว การเช่าห้องเก็บของ ย่อมเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ได้มากกว่า เพราะห้องเก็บของให้เช่าสำเร็จรูปส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในอาคารสูง ไม่ต้องห่วงเรื่องสภาพอากาศ มีระบบความปลอดภัยทั้งในรูปแบบของเทคโนโลยีและการดูแลจากพนักงาน สามารถเช่าระยะสั้นเป็นรายวัน รายสัปดาห์ หรือจะเหมาเช่าเป็นรายเดือน หรือรายปีก็ได้เช่นกัน ยิ่งเช่านานเท่าไร ยิ่งจ่ายค่าเช่าห้องเก็บของราคาถูกมากขึ้น ยกเลิกการเช่าง่าย ไม่ยุ่งยากในการดูแลทำความสะอาด สามารถเข้าใช้ห้องเก็บของได้ตลอด 24 ชั่วโมง แต่หายห่วงเรื่องความปลอดภัย และผู้คนไม่พลุกพล่าน เพราะเป็นระบบสมาชิก จำกัดการเข้าใช้บริการเฉพาะผู้เช่าที่ถือคีย์การ์ด และมีกุญแจห้องเก็บของส่วนตัวเท่านั้น ห้องเก็บของให้เช่าส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ใจกลางเมือง ทำให้สะดวกต่อการเดินทาง และเมื่อคำนวณค่าเช่าห้องเก็บของเทียบกับค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการสร้างห้องเก็บของ ทำให้หลายคนหันมาเลือกใช้บริการเช่าห้องเก็บของ (Self Storage) ที่ไม่ต้องยุ่งยากในการเดินเรื่องขออนุญาต ไม่ต้องรวบรวมเอกสารมากมาย ไม่ต้องสะสมทุน ไม่ต้องกู้ธนาคาร และไม่เสียงบบานปลาย แต่สามารถมีห้องเก็บของส่วนตัวนอกบ้าน ที่จะเก็บข้าวของเท่าไรก็ได้ แต่ถ้าจะให้ตอบว่า ระหว่าง เช่าห้องเก็บของ กับ สร้างห้องเก็บของ แบบไหนคุ้มค่ามากกว่าสำหรับคุณ ก็ต้องขึ้นอยู่กับความพร้อมและความสะดวกของแต่ละคนค่ะ 

เคยสงสัยกันไหมว่า ทะเบียนบ้านมีกี่ประเภท แล้วทะเบียนบ้านมีกี่สี และทะเบียนบ้านแต่ละสีทำอะไรได้บ้าง วันนี้แอดมินมีมาชี้แจงค่ะ

ทะเบียนบ้านคืออะไร 

ทะเบียนบ้าน คือ เอกสารทางราชการที่ใช้แสดงเลขประจำบ้านของแต่ละหลัง และแสดงรายชื่อของผู้อาศัยภายในบ้านหลังนั้น ๆ โดยทะเบียนบ้านในแต่ละหลังสามารถมีจำนวนสมาชิกอาศัยอยู่ได้เท่าไร ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ของบ้าน โดยตาม พ.ร.บ.สาธารณสุข พ.ศ. 2535 กำหนดให้มีเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านได้เพียงแค่ 1 คน ส่วนจำนวนคนในบ้าน คิดตามพื้นที่ 3 ตารางเมตร / ผู้อาศัย 1 คน 

ทะเบียนบ้านมีกี่ประเภท

ทะเบียนบ้านแบ่งออกเป็นหลัก ๆ 2 ประเภท ได้แก่

1. ทะเบียนบ้านสีน้ำเงิน ท.ร.14 สำหรับผู้มีสัญชาติไทย 

ทะเบียนบ้านสีน้ำเงิน ท.ร.14 คือ ทะเบียนบ้านสำหรับผู้มีสัญชาติไทย ซึ่งเป็นเล่มทะเบียนที่เราเห็นกันโดยทั่วไป ซึ่งมี “เจ้าบ้าน” เป็นเจ้าของบ้านหรือเป็นหัวหน้าครอบครัว ซึ่งการครอบครองบ้านในที่นี้ อาจเป็นเจ้าของบ้าน ผู้เช่า หรือในฐานะอื่นก็ได้เช่นกัน โดยเจ้าบ้านจะมีหน้าที่ตามกฏหมายทะเบียนราษฎร ที่ต้องแจ้งต่อนายทะเบียน ในกรณีต่อไปนี้ 

1. มีคนเกิดในบ้าน 
2. มีคนย้ายเข้า – ย้ายออก
3. มีคนในบ้านเสียชีวิต
4. ขอเลขที่บ้านใหม่ 
5. มีการรื้อถอนบ้าน 
6. มีสิ่งปลูกสร้างใหม่ 

โดยทุกข้อดังกล่าว จะต้องทำการแจ้งต่อเจ้าหน้าที่นายทะเบียน ภายในระยะเวลา 15 วัน หลังจากที่มีเหตุการณ์เกิดขึ้น ยกเว้นกรณีมีคนเสียชีวิต จะต้องแจ้งต่อนายทะเบียนภายในระยะเวลา 24 ชั่วโมง หากไม่แจ้งตามเวลาที่กำหนดไว้ จะผิด พ.ร.บ.การทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2534 และฉบับที่ 2 ที่มีการแก้ไขเพิ่มเติม เมื่อ พ.ศ. 2551 โดยมีโทษปรับไม่เกิน 1,000 บาท

ทะเบียนบ้านสีน้ำเงินทำอะไรได้และไม่ได้บ้าง 

1. หลังจากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี สามารถขายบ้าน หรือคอนโดมิเนียมนั้น ๆ ได้ โดยไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะชำระเพียงค่าอากรแสตมป์ 0.5% และหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย เท่านั้น (ถ้ามี) 
2. ทะเบียนบ้านของที่อยู่อาศัยในรูปแบบ “บ้าน” กับ ทะเบียนบ้านที่อยู่อาศัยในรูปแบบ “คอนโด” จะไม่ต่างกัน เนื่องจากทะเบียนบ้านจะมีเล่มทะเบียนบ้านเหมือนกัน แต่แตกต่างกันที่รายละเอียดที่ระบุไว้ด้านในเล่มทะเบียน โดยจะระบุว่าเป็น “บ้าน” หรือ “อาคารชุด” 
3. ทะเบียนบ้านสีน้ำเงินใช้เป็นเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ได้มาจากโฉนดที่ดินเท่านั้น 
4. ไม่สามารถใช้ทะเบียนบ้านเล่มน้ำเงินเป็นหลักค้ำประกันได้ เพราะตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดินและกฏหมาย ได้มีการกำหนดไว้ว่า มีเพียงโฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรมสิทธิห้องชุดเท่านั้น ที่สามารถจดทะเบียนเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันประเภทจำนองได้ 

2. ทะเบียนบ้านสีเหลือง ท.ร. 13  สำหรับชาวต่างชาติ 

ทะเบียนบ้านสีเหลือง ท.ร.13 คือ ทะเบียนบ้านสำหรับผู้ที่ไม่ได้มีสัญชาติไทย แต่ได้รับอนุญาตให้อาศัยอยู่ในประเทศไทยเป็นการชั่วคราว หรือเป็นผู้ที่ไม่มีสัญชาติไทยที่ได้รับการผ่อนผันให้อาศัยอยู่ในประเทศไทยเป็นกรณีพิเศษ ตามกฏหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง เช่น 

1. ในกรณีที่คนต่างชาติแต่งงานกับคนไทย เจ้าบ้านที่เป็นฝ่ายสามีหรือภรรยาที่มีสัญชาติไทยจะต้องไปแจ้งต่อสำนักทะเบียนตามภูมิลำเนาของทะเบียนบ้าน โดยกรอกคำร้องเกี่ยวกับทะเบียนราษฎร ท.ร.13 เพื่อขอเพิ่มชื่อบุคคลลงในทะเบียนบ้าน เอกสารที่ต้องเตรียมไปยื่นเรื่องขอทะเบียนบ้านเล่นเหลือง ได้แก่ สำเนาทะเบียนบ้าน – ฉบับเจ้าบ้าน , บัตรประจำตัวประชาชนของเจ้าบ้าน , หนังสือเดินทางของชาวต่างชาติ , ทะเบียนสมรส , ใบอนุญาตให้คนต่างด้าวทำงาน หรือหลักฐานอนุญาตให้คนต่างด้าวอยู่ในประเทศไทยชั่วคราวหรือถาวร 
2. กรณีที่คนต่างชาติซื้ออพาร์ทเม้นท์หรือคอนโด จะต้องยื่นขอมีทะเบียนบ้านบุคคลต่างด้าวเข้าเมืองโดยชอบด้วยกฏหมาย และได้รับอนุญาตให้มีถิ่นฐานที่อยู่ในราชอาณาจักร หรือมีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าว หรือเป็นคนต่างด้าวตามกฏหมายที่กำหนดมีสิทธิ์ซื้อห้องชุด อาคารได้ไม่เกิน ร้อยละ 49 ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น ๆ และมีสิทธิขอทะเบียนบ้าน ประเภท ท.ร.13 ได้ โดยนำหลักฐานตามข้อแรกไปติดต่อสำนักงานเขตตามที่ตั้งของอาคารนั้น 
3. ซื้อคอนโด โดยมีชื่อคนไทยและคนต่างชาติร่วมด้วย ใครจะได้เป็นเจ้าบ้าน? กรณีแบบนี้ การจะทำทะเบียนบ้าน เจ้าบ้านไม่จำเป็นต้องเป็นผู้ถือสิทธิ์ในบ้านหรือคอนโดชุดนั้น เนื่องจากเจ้าบ้าน คือ หัวหน้าครอบครัว ผู้ครอบครองบ้านในฐานะผู้เช่า หรือในฐานะอื่น ๆ ซึ่งหน้าที่เจ้าบ้านมีหน้าที่ในการแจ้งเหตุการณ์หรือเรื่องอื่น ๆ ที่เกี่ยวกับบ้านเท่านั้น เช่น การแจ้งเกิด แจ้งตาย แจ้งจำนวนสมาชิกย้ายเข้าออก ดังนั้น กรณีที่มีคนต่างด้าวและคนไทยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ควรให้คนไทยได้เป็นเจ้าบ้านเพื่อดำเนินการต่าง ๆ ตามกฏหมายกำหนดได้สะดวกและราบรื่น 

เอกสารที่ใช้ในการยื่นเรื่องทำทะเบียนบ้านเล่มเหลือง ท.ร.13 มีอะไรบ้าง 

1. สำเนา Passport 
2. หนังสือแจ้งที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่ออกให้โดย ตม. 
3. สูติบัตร
4. ทะเบียนสมรส 
5. สำเนาทะเบียนบ้านไทย ที่จะทำการแจ้งให้ชาวต่างชาติเข้าพักอาศัย 
6. พยานบุคคล 2 คน พร้อมบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของพยาน
7. รูปถ่าย 2 นิ้ว จำนวน 5 รูป สำหรับใช้ที่สำนักงานเขต 3 รูป และใช้ที่ด่าน ตม. 2 รูป